不動産ファンドとは？種類別に解説！

こんにちは、アルファアドバイザーズ代表のTJです！
最近アルファには、学生・社会人問わず不動産ファンドに興味がある！というご相談が急増しています。不動産ファンドは高い年収や専門性はもちろん、不動産そのものが好きでたまらない！という人も多い分野です。特に最近は東京の地価上昇、人口密集、低金利、大型再開発などの環境要因によって、海外ファンドからも注目されています。そのため日本人を欲しがるファンドも増えており、ファンドへのキャリアアップのチャンスも広がっています。実際に転職を実現し、年収5000万円以上で働かれている方もアルファにはいらっしゃいます！

しかし、一言で「不動産ファンド」と言っても、実際にはさまざまなタイプが存在します。投資対象や運用スタイル、リスク・リターン特性も多岐に渡るため、自分に最適なファンドタイプを理解することが重要です。

そこで今回は、不動産ファンドの基本的な仕組みから、主な種類、さらに不動産業界におけるディベロッパーとの違いまで詳しく解説していきます。不動産ファンドへの就職・転職に興味がある大学生・社会人は、ぜひアルファの無料相談にお越しください。あなたに最適なキャリア戦略や具体的な準備方法をマンツーマンでお伝えいたします！

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①不動産ファンドとは

不動産ファンドとは、多くの投資家から資金を集め、その資金を用いて不動産を購入・運用することで得られた利益を投資家に分配する投資スキームのことです。投資対象としては、オフィスビル、マンション、商業施設、ホテル、物流施設など多岐に渡ります。

現在、日本の不動産市場はさまざまな要因が絡み合って価格上昇が続いています。具体的には、以下のようなマクロ環境が不動産価格を押し上げています。

・金融緩和と低金利環境
日本銀行が継続している金融緩和政策により、低金利が維持され、不動産投資の資金調達が容易になっています。これが不動産購入需要を後押ししています。
・円安による外国人投資の増加
円安が進んだことにより、日本の不動産が海外投資家にとって割安に感じられ、特に東京や大阪の主要都市では外国人による投資が活発になっています。
・建築コストの上昇
資材価格の高騰や人件費上昇などによる建築コストの増加が、不動産価格に直接反映されています。
・都市部での需要集中
東京、大阪、福岡などの大都市では、人口流入や再開発プロジェクトの進展に伴い不動産需要が集中し、価格が上昇しています。
・賃料上昇と投資利回りの魅力
ホテルや住宅、オフィスの賃料が上昇傾向にあり、これにより不動産投資の利回りが魅力的な水準を維持していることも価格上昇の一因です。

こうした市場環境下で、不動産ファンドが特に注目されている理由としては以下の3点が挙げられます。
・収益の安定性：賃貸収入や運営利益に基づく安定した収益が期待でき、長期的な資産運用に適しています。
・リスク分散効果：株式や債券とは異なる市場特性を持つため、投資ポートフォリオのリスク分散に役立ちます。
・インフレヘッジ効果：不動産の賃料や資産価値はインフレとともに上昇する傾向があるため、インフレ対策としても有効です。

②不動産ファンドの主な種類

不動産ファンドは、大きく分けて「私募ファンド」と「公募ファンド」、さらに運用形態によって「オープンエンド型」と「クローズドエンド型」に分類されます。それぞれの特徴や投資対象、リスク・リターンの違いについて詳しく見ていきましょう。

1. 私募ファンド（REIT／ファンド）

私募ファンドとは、特定少数の投資家（機関投資家や富裕層など）から資金を集め運用する不動産ファンドです。私募ファンドには私募REIT（非上場の不動産投資信託）と私募不動産投資ファンドがあります。

◯私募REIT

・特徴：非上場であり、市場での売買がなく、特定の投資家に限定されています。運用は比較的長期で安定志向です。
・投資対象：オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設など幅広く分散投資を行う傾向があります。
・リスク・リターン：流動性が低いため、解約や売却が難しく、長期間資金を固定する必要があります。その分、安定的かつ比較的高めのリターンが期待できます。

◯私募不動産投資ファンド

・特徴：比較的短期から中期で運用され、特定のプロジェクトや物件に特化した運用が多いです。
・投資対象：特定の商業施設やホテル再生プロジェクトなどにフォーカスして運用します。
・リスク・リターン：投資期間が短めで高いリターンを狙う特徴があります。プロが投資先、投資対象、保有期間などを決定するため、投資判断は不動産ファンド自体が行うことになります。（投資家はお金を預けるだけ）

2. 公募ファンド（J-REIT、公募不動産投信）

公募ファンドは、一般の投資家から広く資金を集め、運用するファンドです。私募のように一部の富裕層、機関投資家のみではなく、一般的な投資家からも資金を集め、運用することを目的としてます。代表的なのがJ-REITです。

◯J-REIT（上場不動産投資信託）

・特徴：株式市場に上場され、一般投資家がいつでも市場で売買できるため流動性が高いです。分配金を定期的に支払うことで投資家に収益を還元します。その名の通り”上場”しているため、オンライン証券口座を持っていれば誰でも買うことができます。
・投資対象：オフィスビル、商業施設、住宅、ホテル、物流施設など幅広い物件に分散投資します。
・リスク・リターン：流動性が高いため売買しやすく、リスクは比較的抑えられます。ただし売買のタイミングや売り買いの判断は全て投資家に委ねられますので、投資判断の責任を負うことになります。

◯公募不動産投信（非上場型）

・特徴：一般投資家向けに公募されますが、市場での取引が行われないため流動性は低めです。
・投資対象：主に安定的な収益を狙える物件を対象としています。
・リスク・リターン：流動性が低いため解約が制限される可能性がありますが、その分リターンは比較的安定しています。

3. オープンエンド型 vs クローズドエンド型の違い

運用期間中の資金の出入りによる分類がオープンエンド型とクローズドエンド型です。

◯オープンエンド型

・特徴：投資期間中に新規の資金受け入れや解約が柔軟に行われるため、比較的流動性が高いです。
・リスク・リターン：流動性が高いため、運用計画が変更になるリスクがありますが、市場環境に応じて柔軟に対応できます。

◯クローズドエンド型

・特徴：一度資金を集めた後は、決められた期間（数年から10年以上）まで追加募集や解約が行われないため、安定した運用計画が可能です。
・リスク・リターン：資金流出リスクがなく安定した運用が可能ですが、解約できない期間が長いため流動性リスクがあります。比較的計画的な運用が可能で安定的なリターンが狙えます。

③ディベロッパーとの違いとは？

不動産ファンドとディベロッパーは、不動産市場においてそれぞれ異なる役割を担っています。実際に面接でも「不動産やりたいならディベロッパーでいいのでは？」とほぼ確実に聞かれます。そのため、このセクションではその主な違いを明確にしていきましょう。

1. 不動産ファンドとディベロッパーの定義の違い

◯不動産ファンド（資金運用主体）

・投資家から資金を集めて不動産に投資し、その運用益を投資家に分配することが目的です。
・主に不動産の取得・運用・売却を行い、安定的かつ継続的な収益の獲得を目指します。

◯ディベロッパー（開発主体）

・土地の取得から建物の企画、建築、販売・賃貸までを一貫して行います。
・開発プロジェクトから得られる利益を最大化することを主目的としています。

2. ビジネスモデルの比較

収益構造

◯不動産ファンド

・主な収益源は運用収益（賃料収入や売却益）であり、安定的な収益を追求します。

◯ディベロッパー

・土地の仕入れから物件開発後の販売利益や賃貸収入など、開発プロジェクトそのものから得られる利益が中心です。

3. リスクの種類

◯不動産ファンド

・主に運用リスクを抱え、市場環境や物件管理能力によって収益が変動します。特に長期間の保有に伴う価格下落リスクが懸念されます。

◯ディベロッパー

・開発リスクが高く、土地仕入れ時や建築期間中の市場環境変動に敏感に影響を受けます。また、プロジェクト遅延やコストオーバーランのリスクもあります。

主なプレイヤー

◯不動産ファンド

・投資家（機関投資家、年金基金、個人投資家など）が主体となり、不動産運用会社が専門的な運用を担います。
・代表例：ブラックストーン、ブラックストーン、外資投資銀行の不動産投資部門、シンガポール・香港などのファンドなど。（後のセクションで詳しく説明します！）

◯ディベロッパー

・土地仕入れから企画開発、施工管理、販売まで自社主体で行う企業が中心です。
・代表例：三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産など。

このように、不動産ファンドとディベロッパーは明確に異なる役割とビジネスモデルを持っており、投資家として関わる場合にはそれぞれの特性やリスクを理解したうえで選択することが重要です。

④主な不動産ファンド

日本の不動産市場では、不動産ファンドはもちろん、外資金融（証券会社）も積極的に投資を行っています。ここでは、日本に投資している主なファンドをピックアップし、その特徴、運用資産額、投資対象などを紹介します。

1. ブラックストーン（Blackstone）

・特徴：世界最大規模の不動産ファンド。日本市場でも積極的な投資を展開しており、不動産以外にもプライベートエクイティ投資を行っている。
・運用資産額：世界全体で約3260億ドル
・投資対象：ホテル、物流施設、オフィスビル、レジデンシャル、商業施設など幅広く投資。

2. ブラックロック（BlackRock）

・特徴：世界最大の資産運用会社。主なビジネスモデルとしてETFの組成と投資信託の販売に注力している（上場企業が主に投資対象）。未上場投資を主に行っているブラックストーンと違いがある。
・運用資産額：世界全体で1000兆円以上
・投資対象：物流施設、商業施設、住宅、インフラなど。REITも手がける。

3. モルガン・スタンレー不動産投資部門（Morgan Stanley Real Estate Investing）

・特徴：モルガン・スタンレーの不動産投資部門で、グローバルな投資ネットワークを持つ。証券会社の不動産投資部門なので、基本的には会社の自己資金（機関投資家からなどは集めない）で投資を行っている。
・投資対象：ホテル、オフィスビル、商業施設、レジデンシャルなど。

4. ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント（Goldman Sachs Asset Management）

・特徴：ゴールドマン・サックスのアセットマネジメント部門で、不動産を含む多様な資産を運用。
・運用資産額：全体で約2兆ドル
・投資対象：オフィスビル、ホテル、商業施設、レジデンシャル、不動産証券など。

5. フーリハン・ローキー（Houlihan Lokey Real Estate）

・特徴：グローバル投資銀行フーリハン・ローキーの不動産投資・アドバイザリー部門。
・投資対象：不動産M&A、資産売買、ホテル、商業施設などへの投資はもちろん、物件のアドバイザリー業務なども実施している。ボスキャリにも参加しているので、不動産ファンドに興味がある人はぜひ参加を！

6. GICプライベートリミテッド（シンガポール政府投資公社）

・特徴：シンガポール政府が100%出資するソブリン・ウェルス・ファンド。シンガポールや香港のファンドは積極的に日本の不動産に投資しており、その代表的なファンドがGIC。
・運用資産額：約7000億ドル以上
・投資対象：ホテル、オフィスビル、物流施設、商業施設、住宅など。

7. ペイガキャピタル（PAG Capital）

・特徴：香港を拠点にアジア市場で積極的な投資を行うプライベートエクイティ企業。幾つかの運用ポートフォリオの1つとして、日本の不動産に積極投資している。
・運用資産額：約500億ドル以上（2023年時点）
・投資対象：商業施設、住宅、ホテルなど。

8. ケッペル・キャピタル（Keppel Capital）

・特徴：シンガポールの大手複合企業ケッペルグループの資産運用部門。ケッペルもシンガポールの政府系コングロマリット企業であり、不動産の他インフラなども手掛けている。イギリスの不動産ファンドも9億3200万ユーロ（約1500億円）で買収しており、ファンド運用事業を世界展開している。
・運用資産額：約300億ドル
・投資対象：ホテル、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設など。

まとめ

以上のように、不動産ファンドにはさまざまな種類があります。特に現在は外資不動産ファンドも日本人の採用枠を増やしており、内定のチャンスは広がっています。ブラックストーンやブラックロック、ゴールドマン・サックスなどの世界的な大手金融・ファンドをはじめ、香港やシンガポールのファンドも日本市場に積極的に投資をしています。

不動産ファンドでのキャリアは年収5000万円以上も実現可能であり、今が絶好の機会です。特に日本の不動産・物件や立地の細かい違いについては、ファイナンスや不動産を熟知した外国人でも見分けることが困難です。つまり「日本人を採用する必要性がある」ということです。このようにチャンスは大きいものの、こうしたファンドに入るためには、しっかりとした戦略的な準備と専門知識・経験が求められます。

アルファアドバイザーズでは、過去多くの方を不動産ファンドへ内定サポートしてきました。経験豊富な社会人の方だけではなく、未経験の方、30代後半のミドルキャリア、業界知識ゼロの学生も含め、どんなバックグラウンドの方も内定に導いているノウハウを持っています。
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