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こんにちは、TJです！

最近、「不動産ファンドに行きたい」「外資系アセマネで不動産投資のキャリアに進みたい！」といったご相談が急増しています。金融・戦略コンサルだけではなく、ディベロッパー、商社や銀行などで不動産関連業務に携わる方々、不動産鑑定士の方など、本当に幅広い方からご相談をいただくようになりました。

実際のマーケットを見ても、今まさに日本の不動産に対する海外投資家の関心が高まっているタイミングです。たとえば昨日3月24日に米ヘッジファンド運営会社、エリオット・インベストメント・マネジメントが住友不動産の株を大量保有しました。

こちらの記事でも詳しくまとめていますので、ぜひ読んでみてください！

これは日本の不動産市況の好調さ、不動産株への関心の高さを表しています。
実際に、三井不動産・三菱地所・住友不動産の大手3社だけで不動産の含み益が10兆円以上となっており、これは会社の時価総額を大きく超える巨大なアセットバリューです。

このような背景もあり、今回は外資系不動産・物流ファンドがどのように日本に投資しているのかを徹底的にまとめました！
各ファンドの特徴から投資案件、市場全体の動きまで、しっかり解説していきます。ぜひ参考にしてみてください！

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日本における外資系不動産・物流ファンドの投資動向

日本の商業用不動産市場には、海外資本による積極的な投資が続いています。特に大手の外資系不動産ファンドや物流特化ファンドが、ホテルや物流施設、大型オフィスなどに巨額の投資を行っています。

以下では、主なプレーヤーの一覧と具体的な投資事例、そして直近の市場動向を整理します。

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主な外資系不動産・物流ファンド（日本に投資している主要プレイヤー）

■ ブラックストーン（Blackstone｜米国）

• 運用資産：約1.1兆ドル（世界最大のオルタナティブ資産運用会社）
• 日本での戦略：多角的戦略（オポチュニスティック投資）で、不動産PE最大手としてホテル・オフィス・物流・商業施設などに幅広く投資
• 代表的な投資案件：
• 2024年、東京ガーデンテラス紀尾井町（旧赤坂プリンスホテル跡地の大型複合ビル）を約4,000億円で取得
• 同年、リッツカールトン沖縄およびもう1軒の高級リゾートホテルを約200億円で買収
• コメント：2013年以降の日本の不動産取得額は累計で約1兆7,500億円に達し、「日本は世界で最も重要な市場の一つ」と明言

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■ カーライル（The Carlyle Group｜米国）

• 運用資産：約4,000億ドル超（グローバルに展開するオルタナティブ資産運用会社）
• 日本での戦略：バリューアッド型の不動産投資を展開。特にホテル、住宅、オフィスなどを対象に再生・再販モデルを得意とする
• 代表的な投資案件：
• 過去に首都圏や関西圏で中規模ホテルを複数取得・リブランド
• 2022年以降、再生型ホテルポートフォリオ（10棟以上）を取得し、改装・運営改善後に売却
• コメント：2024年時点で日本不動産投資チームを拡充。地方都市の観光施設やアパートメント型ホテルを重点ターゲットに据えている

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■ KKR（Kohlberg Kravis Roberts｜米国）

• 運用資産：約5,200億ドル超（プライベートエクイティを中心にグローバル展開）
• 日本での戦略：コアプラス／オポチュニスティック戦略を併用。物流、住宅、商業施設、ホテルなど幅広く対象
• 代表的な投資案件：
• 2022年以降、日本の住宅ポートフォリオ（数百戸規模）を複数取得
• 2023年、首都圏の物流施設・ホテル・サービスアパートメントなどを約500億円超で取得
• コメント：「アジアの中で最も透明性が高く、安定的なリターンが見込めるのが日本」として、中長期的に不動産部門を強化中

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■ ガウ・キャピタル・パートナーズ（Gaw Capital Partners｜香港）

• 運用資産：約330億ドル超（アジア・欧米の不動産に幅広く投資）
• 日本での戦略：バリューアッド型でホテル・オフィス・住宅等の再生案件に特化
• 代表的な投資案件：
• 2023年、東京都内の旧ホテル物件を取得し、「ライフスタイル型ホテル」にリブランド・再生
• これまでに首都圏・関西圏で十数件のホテル・商業施設を取得し、リノベーション投資を実行
• コメント：ミレニアル世代・訪日観光客ニーズに合わせた再生戦略を強みに、日本事業の拡大を表明中

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■ PAG（PAG Real Assets｜香港）

• 運用資産：約500億ドル以上（総合オルタナティブ投資会社PAGの不動産部門）
• 日本での戦略：収益安定型とバリューアッド型を両立。物流・住宅・ホテル・オフィスなど多角的に展開
• 代表的な投資案件：
• 過去にJ-REITから取得した首都圏の中規模物流施設や、都心部の賃貸レジデンスポートフォリオを取得
• 2023年には日本全国のホテル10棟以上を一括取得し、再生・運営に着手
• コメント：日本の不動産市場は世界的にもリスクとリターンのバランスが良いとして、2024年に日本専任チームを拡大し、さらなる大型投資を計画中

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■ ブルックフィールド（Brookfield｜カナダ）

• 運用資産：約8,000億ドル超（インフラ・再エネ・不動産に強みを持つ世界的資産運用会社）
• 日本での戦略：バリューアップ型。物流・ホテル・オフィスなど複合資産への投資を志向
• 代表的な投資案件：
• 2024年末、目黒雅叙園（ホテル・結婚式場・オフィスの複合施設）および岐阜県安八町の約9.3万㎡の物流用地を合わせて約2,500億円（約16億ドル）で取得
• コメント：2025年以降も日本におけるホテル・物流施設など観光関連不動産への投資拡大を表明

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■ GIC（政府投資公社｜シンガポール）

• 運用資産：非公表（ただし世界最大級の政府系ファンドで、数十兆円規模と推定）
• 日本での戦略：コア資産を中心とする長期保有型の安定収益志向。主に先進的物流施設や住宅などにフォーカス
• 代表的な投資案件：
• 2023年、ブラックストーンから大和ハウス開発の物流施設6棟を約8億ドルで一括取得（平均築年数5年、稼働率99%）
• 2024年、横浜市内の大規模物流施設（延床12.6万㎡）を追加取得
• コメント：「日本の物流市場は構造的に堅調な成長が期待される」として、今後も継続的に資産を積み増す姿勢

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■ GLP（日本GLP｜シンガポール）

• 運用資産：約1,220億ドル（全世界66ファンド合計）
• 日本での戦略：物流施設特化型。自社REIT（GLP投資法人）も運用し、先進的物流施設の開発・管理に注力
• 代表的な投資・開発案件：
• 日本最大級の物流拠点「GLP ALFALINK相模原」を開発・竣工（総延床約67万㎡）
• 2024年、既存施設の入替戦略として「GLP加須Ⅱ」をGLP投資法人が取得。老朽施設を売却しポートフォリオを再構成
• コメント：国内外の機関投資家と共同で私募ファンドを組成し、日本市場への物流投資を今後も継続拡大予定

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■ ESR（ESR Cayman｜香港）

• 運用資産：約1,560億ドル（グループ全体、2023年末時点）
• 日本での戦略：物流施設・データセンター特化（いわゆる「ニューエコノミー資産」への集中投資）
• 代表的な投資・開発案件：
• 日本法人ESRが関東・中部・関西・九州で合計34棟以上の物流施設を開発・運営
• 例：「ESR東扇島ディストリビューションセンター」は日本初の9階建て物流施設として注目
• 2024年、佐賀県鳥栖IC近郊で延床6.5万㎡・総投資額170億円の大型物流施設に着工（2026年完成予定）
• コメント：「今後10年間で物流需要は2倍以上になる」と予測し、日本事業の強化を進めている

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■ SCキャピタル・パートナーズ（SC Capital Partners｜シンガポール）

• 運用資産：約70億ドル程度（アジア全域に展開する不動産PEファンド）
• 日本での戦略：ホテル・データセンターなど特化セクターへのバリューアッド投資に注力
• 代表的な投資案件：
• 2023年、アブダビ投資庁（ADIA）およびゴールドマン・サックスAMとコンソーシアムを組み、大和ハウス工業から全国27のリゾートホテル（計7,124室）を約9億ドルで取得
• 一部ホテルをリブランド・改装し、収益性向上を図る再生型の戦略
• 大阪市内でのデータセンター開発案件も進行中
• コメント：観光資産の成長性とITインフラ需要を同時に取り込み、国内市場でのプレゼンスを拡大中

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※その他にも、プロロジス (Prologis, 米国) や ラサール投資顧問 (米国)、中国投資公司（CIC, 中国）などが日本の不動産に投資しています。
例えば、プロロジスは日本各地で「プロロジスパーク」シリーズの物流施設を開発・保有しており、2024年には茨城県で新施設「プロロジスパーク古河5」を竣工するなど物流拠点の拡充を図っています。また、CICは2015年に米ラサールと共同で目黒雅叙園を約1400億円で取得するなど過去に大型投資を行いました。

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2024～2025年の主な投資案件と動向

直近の数年間、海外ファンドによる日本への大型不動産投資が相次いでいます。特に2024年は日本の不動産市場が非常に活況で、国内投資家が中心となって動いていた一方、海外勢も確かな存在感を示しました。

2024年1～9月の国内不動産投資総額は約3兆8,567億円に達し、前年同期比で約40%増加。この時点で、すでに前年通年の取引総額を上回っています。

以下に、注目すべき投資の動きとその背景を整理します。

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ホテル資産への投資が急拡大

• インバウンド需要の回復と円安の影響により、海外ファンドによる日本のホテル買収が急増しました。
• 2024年上半期の日本のホテル取引総額は7,670億円となり、前年同期比で約46%増。過去10年間で最も高い水準です。
• 代表的な事例：
• ブラックストーン（米国）は、2024年にリッツカールトン沖縄などリゾートホテル2軒を約200億円で取得。
• 同じ年に、東京の複合ビル「東京ガーデンテラス紀尾井町」を約4,000億円で取得。
• ブラックストーンの2024年の日本における取引額は、総額77億ドル（約1兆1,856億円）に達し、過去最高となりました。
• ブルックフィールド（カナダ）も2024年末に目黒雅叙園の持分や岐阜県の物流用地を含む不動産に約2,500億円を投資。
• 同社は2025年にかけて物流施設やホテルへの追加投資を計画しています。

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物流施設への継続的な投資

• EC市場の拡大やサプライチェーンの高度化を背景に、日本の物流不動産は引き続き高い人気を保っています。
• GIC（シンガポール政府系ファンド）は、2023年にブラックストーン保有の物流施設6棟を約8億ドルで取得。
• 2024年には、横浜市内の大規模物流施設をさらに取得し、「日本の物流市場は堅調で、長期的にコミットしていく」とコメント。
• GLP（日本GLP）やESRなどの物流特化ファンドも、国内各地で複数の開発プロジェクトを進行中。
• 例：GLPは総延床約68万㎡の超大型物流施設「ALFALINK相模原」を2021〜2023年にかけて開発・稼働。
• ESRは首都圏や関西圏だけでなく、九州など地方エリアでも新規物流施設の開発を進めています。

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その他の注目分野（オフィス・住宅など）

• 都心部オフィス市場も海外投資家の注目を集めています。
• 空室率の低下と賃料の上昇が進んでおり、特に東京・大阪などの大都市圏で注目度が高まっています。
• 一方で、J-REIT市場は金利政策の不透明感により割安に放置されているため、海外ファンドが個別物件を直接取得するケースも見られます。
• 中東の政府系ファンドも活発に動いており、
• ADIA（アブダビ投資庁）は日本国内のホテル27棟を取得したコンソーシアムに参画。
• QIA（カタール投資庁）も東京の一等地不動産に高い関心を示しているとされます。
• 欧米ファンドでは、ラサール投資顧問（米国）やスターウッド・キャピタル（米国）などが、住宅や商業施設のポートフォリオを取得した実績があります。

今後も、日本の商業不動産市場ではホテルと物流を中心とした外資の大型投資が続くと見られています。特に2025年以降は、為替や金利の影響を受けながらも、中長期視点での投資チャンスをうかがう海外ファンドの動きがより鮮明になっていくと考えられます。

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日本の不動産市場概況

なぜ外資ファンドは日本の不動産に投資するのか？

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1. 安定した市場環境と法制度

• 理由: 日本は先進国の中でも政治的・経済的安定性が際立っており、不動産投資におけるリスクが相対的に低いと評価されています。法制度や契約の透明性も高く、外資系ファンドにとって投資先としての信頼性が確保されています。

世界的な経済不安（米国や欧州の金利変動、中国経済の減速、地政学的緊張）が続く中、日本は安定した投資先としての魅力が一層高まっている可能性があります。不動産所有権や賃貸契約に関する法的な枠組みが整備されており、長期運用における不確実性が少ないため、ファンドはリスクを抑えた投資戦略を展開しやすい環境が整っています。

2. 円安による割安感

• 理由: 2020年代初頭から続く円安傾向が、日本の不動産を外資にとって「割安」にしており、ドルやユーロ建てでの投資コストが抑えられ、高いリターンが期待できます。

1ドル＝145～155円程度の円安が続いており、日本の不動産価格は外資にとって依然として割安です。例えば、東京のオフィスビルや物流施設が欧米の同等物件より低価格で取得可能であり、為替差益も見込めるため、投資妙味が増しています。

3. 成長分野への投資機会（物流・データセンター）

• 理由: Eコマースの拡大やAI・クラウドサービスの需要増により、物流施設やデータセンターへの投資需要が急増。日本はアジアのハブとしての地理的優位性を持ち、これらの成長分野で魅力的な投資先となっています。

PAGが2025年初頭に発表した「約70億ドルの投資計画」のように、AI需要で成長するデータセンターや物流施設が注目されています。日本は電力供給の安定性やインフラ整備が進んでおり、これらの資産が安定したキャッシュフローを生むため、外資ファンドの関心が集中していると考えられます。

4. 企業による不動産売却の増加

• 理由: 日本企業が資本効率を高めるため、所有する不動産を売却する動きが活発化しており、外資系ファンドに優良物件を取得する機会を提供しています。

コロナ後の経済回復や資本効率化の加速により、企業がオフィスビルや商業施設を売却するケースが増加している可能性があります。これにより、ブラックストーンやガウ・キャピタルがみなとみらいセンタービルのような大型物件を取得するなど、外資にとって魅力的な投資チャンスが広がっています。

5. 高い賃貸利回りとキャッシュフロー

• 理由: 欧米の主要都市と比べて、日本の不動産は賃貸利回りが高く、特に東京や大阪では安定した賃料収入が見込めます。

東京のオフィスビル利回りが4～5%程度であるのに対し、ニューヨークやロンドンでは3%以下に圧縮されている可能性があります。この利回り差が外資ファンドにとって日本を魅力的な市場とし、長期的なキャッシュフロー確保を可能にしています。

6. 日本の低金利環境の継続

• 理由: 日本銀行の低金利政策により、資金調達コストが抑えられ、不動産投資のリターンが高まります。

現在日本の金利は上昇傾向にありますが、それでも欧米諸国に比べると非常に低い水準で抑えられています。そのため外資系ファンドは低コストで融資を受け、高利回りの物件に投資できます。欧米の高金利（例えば米国4～5%）とのコントラストが、日本の金融環境の優位性を際立たせています。

7. 世界的な金利上昇とのコントラスト

• 理由: 米国や欧州での金利上昇が進む中、日本の低金利が相対的な投資魅力を高めています。

米国の金利が4～5%、欧州が3～4%に達している場合、他市場では不動産利回りが圧縮される一方、日本では利回りが維持され、金利上昇リスクが低い点が評価されています。これが資金シフトを促し、日本への投資を加速させている可能性があります。

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総合的考察

外資系ファンドが2025年3月時点で日本の不動産に投資する理由は、「安定性」「割安感」「成長性」に加え、「金利環境の有利さ」が大きな推進力となっています。
日本の低金利と世界的な高金利のコントラストが資金調達とリターンの両面で優位性を生み、成長分野や企業売却物件への投資機会を拡大しています。これらが複合的に作用し、日本が外資にとって収益性と安全性を兼ね備えた市場として選ばれているのです。

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